Vendedores de EE. UU. superan a compradores 50% (630,000)
Fazen Markets Research
AI-Enhanced Analysis
Párrafo principal
El mercado de la vivienda en EE. UU. ha entrado en un equilibrio inusual: ahora hay casi un 50% más de vendedores de viviendas que de compradores, generando un desajuste récord de aproximadamente 630,000 transacciones potenciales, según Fortune (28 mar 2026). Ese desequilibrio refleja una retirada generalizada de compradores en el margen, impulsada por tasas hipotecarias elevadas y una asequibilidad deteriorada, incluso cuando muchos propietarios mantienen precios que reflejan el pico posterior a la pandemia. La historia del mercado hipotecario importa: la tasa hipotecaria fija a 30 años subió de aproximadamente 3% en enero de 2021 a cerca del 7% a finales de 2023 (Encuesta primaria del mercado hipotecario de Freddie Mac), comprimiendo el poder de compra y cambiando la composición de la demanda activa. Para inversores institucionales y responsables políticos, la divergencia entre la intención de poner en venta y el compromiso de los compradores presenta tanto riesgos de liquidez como oportunidades tácticas, pero no es una historia uniforme a través de los tramos de precio ni de las geografías.
Contexto
El desajuste destacado —vendedores que superan a compradores en ~50%— no es una instantánea aislada sino el producto de fricciones de varios años. Las tasas de interés más altas han incrementado de forma material los costes financieros mensuales: un aumento representativo de 100 puntos básicos en la tasa hipotecaria reduce el poder de compra en aproximadamente un 10-15% para un pago mensual comparable, según el término y el pago inicial. Esa dinámica afecta de manera desproporcionada a los compradores primerizos y a quienes buscan una vivienda de mayor valor, que son sensibles a la tasa y al pago; los propietarios con hipotecas fijas a bajas tasas contratadas durante 2020-2021 están menos incentivados a transaccionar, limitando la rotación y creando un conjunto de anuncios que no se traduce en operaciones cerradas. El resultado es un mercado donde las etiquetas de oferta —"en venta"— ya no señalan de forma fiable liquidez a corto plazo.
La demografía y la fase del ciclo vital agravan el choque de tasas. Los millennials siguen siendo la cohorte más grande de compradores potenciales, pero los patrones de formación de hogares se han distorsionado por la deuda estudiantil y por alquileres más altos en muchos mercados urbanos; algunas cohortes pospusieron compras durante la pandemia y ahora quedan fuera de mercado por la erosión de la asequibilidad provocada por las tasas. Simultáneamente, los segmentos de inversores y compradores de segundas viviendas, que sostuvieron la demanda en ciertos mercados durante la pandemia, se han retraído conforme los diferenciales de rendimiento se estrecharon y la financiación se volvió menos favorable. La bifurcación regional se ha intensificado: los mercados del Sun Belt que registraron apreciaciones extraordinarias durante 2020-2022 muestran una participación de compradores más débil en relación con los anuncios que algunas áreas del Medio Oeste y del Rust Belt, donde las valoraciones son más accesibles.
La política pública y las limitaciones por el lado de la oferta importan para la interpretación. Las restricciones de zonificación, los altos costes de construcción y la escasez de mano de obra limitaron las respuestas de nueva oferta durante la era pandémica; la oferta existente que salió al mercado en 2025-26 muestra una convertibilidad desigual a ventas. Las consideraciones fiscales y el perfil de amortización de las hipotecas a tasa fija (especialmente para propietarios con tasas sub-3.5% a 30 años) actúan como inhibidores adicionales de la rotación. En conjunto, el trasfondo macro —tasas políticas elevadas en comparación con 2020–21, entradas de construcción aún altas y un crecimiento salarial desigual— explica por qué los anuncios han aumentado en relación con la demanda activa en lugar de empujar los precios a la baja de forma generalizada.
Análisis profundo de datos
El dato principal que alimenta los titulares recientes es el desajuste de 630,000 y la métrica de "casi 50% más vendedores que compradores" reportada por Fortune el 28 de marzo de 2026 (Fortune, 28 mar 2026). Esa cifra sintetiza datos de anuncios de corretaje y métricas de intención de compra recopiladas en plataformas principales; es un indicador adelantado más que rezagado, capturando la brecha entre la intención de vender y la intención de comprar. Por sí sola la cuenta bruta es llamativa: 630,000 transacciones potenciales representan una porción material de la actividad anual del mercado, pero la composición de ese conjunto importa: una parte desproporcionada de los anuncios está en tramos de precio más altos donde los compradores siguen siendo relativamente escasos.
Un segundo ancla es la evolución de las tasas hipotecarias. La Encuesta primaria del mercado hipotecario de Freddie Mac documenta la transición desde una tasa de 30 años cercana al 3% en enero de 2021 hasta aproximadamente el 7% a finales de 2023 (Freddie Mac PMMS). Ese cambio escalonado en el coste de financiación redujo de forma material el presupuesto de compra efectivo para los hogares de renta media. En términos prácticos, un hogar que podía permitirse un pago mensual de principal e intereses de $2,000 cuando las tasas eran del 3% ve un techo de precio materialmente inferior cuando las tasas son del 7%; la suscripción de los prestamistas y las restricciones de deuda/ingreso amplifican ese efecto, estrechando la bolsa de compradores calificados.
En tercer lugar, las comparaciones en series temporales subrayan la escala inusual del desajuste actual. Aunque los ciclos estacionales y las oscilaciones de inventario son normales, la brecha entre vendedores y compradores se ha ampliado hasta niveles récord según la agregación de Fortune—superando los picos estacionales típicos. Esto contrasta con el periodo pre-pandemia de 2019-2020, cuando los flujos de compradores y vendedores estaban más próximos a la paridad y las tasas de conversión de transacciones (anuncios a ventas cerradas) eran más altas. La experiencia histórica sugiere que desajustes tan elevados pueden persistir hasta que cambien las condiciones de financiación, se ajusten los precios o se alivien los cuellos de botella del lado de la oferta.
Implicaciones por sector
Para los prestamistas hipotecarios, un desajuste persistente altera el perfil de riesgo: es probable que los volúmenes de originación sigan siendo desiguales y se concentren en ventanas de refinanciación y en productos crediticios de nicho en lugar del flujo amplio de compras. La mezcla de productos importa: los préstamos no conformes (non-QM) y la banca de cartera pueden aumentar su participación relativa si los compradores calificados buscan estructuras alternativas, pero el desempeño crediticio estará bajo escrutinio a medida que las nuevas emisiones reflejen entornos de cupón más altos. Los servicers hipotecarios y los REITs hipotecarios deben vigilar el riesgo de concentración regional donde el inventario elevado se encuentra con una demanda escasa, ya que la presión localizada sobre los precios podría afectar la severidad de las pérdidas en escenarios estresados.
Los constructores de viviendas se enfrentan a un mercado bifurcado. Los constructores centrados en viviendas de entrada y viviendas adosadas en corredores asequibles pueden ver una absorción más estable que aquellos que construyen viviendas unifamiliares de alto nivel en pr
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